《京华岁月》(17)

时间:2018-02-11 13:17 来源:秦楚网     进入数字报 我要爆料

38年的创业史、发展史是京华的一笔财富,京华集团是38年来留下的基业。这份财富、这份基业,特别是38年来京华的精神、文化、价值观,是应该让未来的京华人保留下来,传承下去的……

熠熠生辉的京华集团。

第十三章:熠熠生辉

京华转型有作为,铸造京华新天地。

精细管理出成效,品质优异创佳绩。

三栋高楼三座奖,业内称赞标杆立。

高端商住写字楼,京华再造新传奇。

在十堰,2010年之前,只要一提起京华,十堰人可谓是家喻户晓,人人皆知。京华超市,那可是十堰商界的一个标杆,那可是十堰人心目中的知名商家。十堰人都知道:京华是开超市的,是十堰商超企业中的领军企业。2010年5月,京华企业成功战略转型,其京华超市经营板块整体并入北京新合作超市连锁,只保留部分股份,京华超市品牌保留三年,以利于十堰新合作的平稳过渡。可要说起京华房地产以及成功战略转型后的京华商贸集团,十堰人还真了解得不多,因为在他们心中铭刻最深的还是“京华”这个品牌。

其实,早在2002年,京华超市公司就成立了自己的京华房地产公司。京华企业投资房地产应该算是一个机缘巧合。2004年,京华企业着手实施规划管理后的第一个发展战略,准备在北京路柳林小学对面京华的临时仓库用地上建全新的京华物流配送中心,以适应京华超市快速发展的需要。

由于北京路的全线贯通,十堰市政府规划中不允许北京路建物流仓库,京华企业才开始考虑将这原本用作建物流配送中心的用地用于房地产开发,这也成就了京华企业的又一个事业平台——京华房地产。

京华企业是从小卖部、小商店起家的,就是到了2009年京华商贸集团公司成立,全公司中建筑专业科班出身的一个都没有,就连学工科的也是屈指可数,能够看懂图纸的也为数不多。这下要将房地产开发当做一个经营的事业平台,点兵点将又将公司的副总黄杰推到了前台,牵头主持京华房地产公司的工作,全权负责京华房地产的事业板块。

黄杰也不熟悉房地产的开发,唯一一点的了解是在上大学时学过《建筑制图》,这不是赶鸭子上架吗?可京华人有个特点,既然点到了自己,要自己负这个责,那么不懂就学,不懂可以请教专业人士。黄杰就像当年第一次当京华量贩店店长时一样,又把自己逼上了新一轮的学习道路。好在徐金环是一个再学习的实践者,她全力支持黄杰,只要外面有关于房地产开发培训的课程,她就鼓励黄杰去参加。这样一来,有关房地产开发的预算管理、建筑设计、成本控制、房地产营销、工程施工管理、装修控制与管理、房地产法务知识等等,黄杰全去学习了。甚至有些很专业的,诸如建筑材料、外墙保温、防水工程等等都一一涉猎。几年下来,黄杰俨然成了一个房地产开发行业的内行,甚至可以与专业的工程师讨论一下技术问题了。

孤掌难鸣,独木不成林。京华房地产公司虽有黄杰这么一个爱学习、肯钻研的实干家操盘,可房地产开发它是一个团队合作的经营平台,得有预算师、造价师、工程师,还得有懂建筑材料、工程监理的专业人士加盟,才能形成这样一个专业的团队。

与京华企业合作多年的蒋泽勇被京华房地产公司诚聘而来,做了京华房地产的项目经理。他是建筑行业科班出身,从最基层的建筑技术人员开始做起,在房地产行业摸爬滚打几十年,自己还开过专门从事房地产招投标和工程监理的公司,算是房地产行业的老手。

经人引荐,黄杰又物色到从东风公司设计院退休的高级工程师、总经济师,像当年徐金环诚聘他加盟京华一样,诚恳地先后邀请了京华房地产开发所需的专业人才和相关专家,组成了一个房地产开发专业团队。

京华房地产的事业平台就这样搭建起来……

经过严格的招投标流程、审核,江苏龙坤建筑集团十堰分公司、湖北天达建筑实业有限公司、湖北丹江口安广建筑有限责任公司中标,参与了京华新天地项目的建筑工程施工。

从项目一开始,董事长徐金环就提出:一定要把京华的房地产项目做成优质工程、样板工程。为了实现这一目标,京华房地产公司除了聘请严格、专业的工程监理之外,还成立了以公司副总杨成梅为组长的项目质量监督小组,全程参与京华地产项目的监理工作。

京华房地产公司将已在京华超市实施多年的ISO9001:2000质量管理体系的管理经验复制到京华房地产开发项目上来,领导挂帅,全程参与质量控制。通过计划、实施、检测、预防、监督、反馈、改进等工作流程,全程跟踪工程进度和工程质量。做到工程施工有总体进度计划、月进度计划、周进度计划。每个月、每周都要检查工程进度和计划的完成情况。每周都要召开工作例会,施工方、监理方、京华项目质量监督小组、京华公司高管全都参加例会,对项目工程进度及工程质量作全面仔细的汇报说明。没有按时完成的要说明理由,找出原因,制订整改方案。并且每次会议都有记录,京华新天地的6号楼、7号楼,这样的会议记录有116次,8号楼的会议记录则有73次。

京华企业的精细化管理、流程控制、严谨认真的工作作风,开始实施的时候,不论是工程施工方、还是工程监理方都不适应,都觉得管理太严、要求太严。毕竟施工方、监理方常规的做法是粗放型管理,他们表示只要保证你合约约定的竣工时间不拖延,平时你最好不要过多管我。但在京华企业不行,京华企业是一个重过程管理、重阶段管理、重精细化管理的企业。没有好的过程,不可能有好的结果。一开始是京华自己的项目经理和质量监督小组逼着施工方项目负责人做计划、提交计划,施工方不习惯、不适应,京华就要求自己的管理人员帮助他们一起做。京华人坚持的理由是:我们不管你在别的工地是怎么做的,但在京华的项目上,只要我们没有要求你们超过合同标准、规范要求,你们就必须按照京华的要求和规范施工。刚开始,施工方、监理方都有些抵触,慢慢地,大家都适应了,也习惯了。特别是施工方的项目经理习惯了反倒觉得是好事,是好的管理方法和管理经验。因为检查严了、要求高了,工人做事也更认真了,返工的次数也越来越少,管理上反倒轻松了一些。

京华房地产的精细化管理还体现在从建筑材料入场验收、施工过程把关、工程验收的严谨和较真上。

京华房地产公司聘请来的东风公司设计院的张工一提起京华管理人员的严谨认真就赞不绝口,她说:“京华地产项目上的工程用建筑材料都是招标来的,只要是有送货的卡车到来,以杨总为首的质量监督小组就要先验货验收。一是验品牌,我招标认定的是什么品牌,你就得进什么品牌。二是验规格、验型号,不论是建筑工程用管材、线材、板材,一律查验。特别是管材和线材,杨总那么大年纪的人了,还和质量监督小组的成员一起爬上卡车测量。不合格的、达不到招标要求的不准卸车,直接拉回去,丝毫不讲情面,严格把关,绝不允许以次充优,以廉代优。就这样,在材料进工地前就把控了质量关。”

在施工过程中,京华的质量监督小组既要求施工方做事认真负责,也要求监理方认真负责监理。同时,京华房地产自己的项目经理、质量监督小组成员也时刻跟踪工程质量。钢筋捆扎时必须严格按照规范要求来,制模板只要发现有木屑必须拆掉重做,消防埋管必须做到防腐的“两布三油”要求。隐蔽工程的检查更认真,只要发现一点不合格,全部挖出来重做。浇灌混凝土时,监理方及京华的项目经理必须全程“旁站”监督。转换层的混凝土质量把关,必须检查每一道工序,质量合格后才能进入下一道工序。有的施工工序有十几道,京华必须每一道都认真检查。整个工序做下来,检查不下几十次,有的甚至上百次。但京华的质量监督小组总是不厌其烦,认真检查,从不打折扣。

江苏龙坤的蔡总回忆道:“在7号楼施工过程中,由于临近春节,工人们为了赶工期,好回家过年,在一个挡土墙的大梁焊接上存在一点小瑕疵,也不影响工程质量,可被京华的质量监督小组检查出来了。京华严格按照管理规定来,不光施工方、监理方处罚了,就连自己的项目经理也一起处罚了。通过这件事,京华人的严谨认真使得我们施工方也必须严谨认真起来,丝毫也不敢懈怠。”

张海生是京华房地产公司的项目经理,提到在京华地产项目中所受的处罚,他有些委屈的“苦水”。有一次6号楼做外墙防水,他正好路过站在旁边。后来,6号楼的外墙防水施工出了点小问题,6号楼本不是他负责的项目工地,可就因为他在旁边看到了没过问,黄杰处罚了他。黄杰告诉他:“你是京华的项目经理,只要是京华的地产项目、建筑工地,你都有责任去维护它、保护它。你从6号楼经过看到问题了,不论问题大小,你都应该去过问,你不过问就是失职,所以就必须处罚你。”张海生一听,心服口服。

天达建筑的吴总是2015年5月开始做京华新天地8号楼项目经理的,他提到一件印象比较深的事情。那是十堰市建筑行业组织到十堰市一个有点名气的楼盘工地去参观学习,结果在最基础的钢筋捆扎环节,这家楼盘的检查还不如京华工地的检查。在交流过程中,十堰市一个大的房地产公司老总留意了京华,他先自己带着公司的总工程师、一个项目经理到京华施工工地来参观、考察,结果称赞不已。回公司后,他把自己公司所有项目经理都带到京华项目上来观摩、学习。项目经理们参观完京华的项目,都不禁称赞起来。

京华房地产公司对工程的验收不仅严谨认真,那完全是较真。这一点,不光是天达的吴总、龙坤的蔡总、安广的方总,甚至连监理方的王柳总监都记忆犹新。

京华质量监督小组的杨总和工程师都是60多岁的女同志,都患有不同程度的中老年慢性病,可是为了京华项目的工程质量,每天都要登上100多米高的塔楼检查几遍,如果检查出问题需要整改,她们就一直站在上面,直到施工方整改完符合质量要求才肯下来。这种敬业的精神、认真的工作方式,足以让施工方、监理方感动。

在工程验收过程中,京华的质量监督小组和项目经理都会对照着验收条款,逐项落实,每项内容都要一一对照,逐个检查。对消防报警器、控制阀门的数量,都在现场一个一个数出来,绝不遗漏任何一个细节。

天达的吴总说:“在京华的用人方面,徐总高人一等。黄总是我认识的特别钦佩的人,你不论任何时候去找他,他都在。他做事特别认真,工程的外墙验收,他完全可以派项目经理和其他管理人员去做,可他硬是要自己亲自去检查,让施工方用吊篮把他吊上去,对外墙墙面进行敲验。他不只是抽检,他真的是逐层墙面都要敲验。有了这样的高管和老总,你说施工方谁敢怠慢?谁敢不认真?我以前做工程从没有这么上心过,可在京华,看到京华的高管及任何一个管理人员都这么严谨认真,我不得不认真起来,非常重视,特别担心出问题。一次我们天达公司组织全员到西藏去旅游,因为京华的8号楼工程施工正处于关键时刻,黄总找我商量 ,怕工地上有什么事情需要及时处理,问我能不能不去西藏?我感慨在与京华的合作中甲乙双方和谐相处,相互配合得非常好,也感慨黄总做事的严谨认真,二话没说,全公司就我一个人留了下来,配合黄总、配合京华跟踪监督工程进度和工程质量。”

在与京华合作的过程中,三家施工方的老总和工程监理方的王柳总监都受益匪浅,他们都被京华人的敬业、诚信、认真、谦逊所感染。龙坤的蔡总说:“在为京华项目做工程时,我通常早上7点钟就到工地了,结果无数次发现京华的徐总也在现场。你想,一个集团公司的老总、一个60多岁的女同志还每天这么忘我地工作,并且对我们很客气,遇到什么事情总是耐心地给我们解释,还不止一次地说我们施工队很辛苦,挣钱不容易。就冲这一点,就让我特别敬重。”

安广的方总体会犹深,他说:“京华的高管都没有架子,好相处。在京华做工程,你只管施工,把工程做好,保证质量和工期,京华人讲诚信,绝对不会拖欠工程款。不光对我们施工方,就是对工地上的农民工,京华也信守承诺。他们对农民工说,你们只管认真做事,保证质量,你们放心,你们的工资绝对不会拖欠。如果是施工方拖欠了,我们京华可以先垫付,保障你们的权益,然后我们再从施工的工程款中扣出来。”

一个对农民工都讲诚信的企业,当然是值得信赖的企业。天达的吴总说:“京华人讲诚信、守规则、严格按合同办事。天达合同中的第一次结款718万元,京华是一次性兑现按合同付清,这是我搞工程这么多年没遇到过的。以前遇到一些甲方付工程款,不拖欠你个三四次不可能那么顺利,有的还要找各种理由克扣一些。在京华,管理人员都讲正气、都很廉洁,我有时想请黄总吃个饭表示一下谢意都请不到。在京华,我们只需要花心思去做事,不用花心思去想工程款什么时候结?会不会拖欠?这一点,我感觉到跟京华合作可以放宽心。”

蔡总、吴总、方总包括监理的王柳总监都感觉到,做了京华新天地的工程项目,说出去都感觉到骄傲,因为京华新天地的这三幢高楼在十堰市房地产业已有口皆碑,成为标杆,成为样板工程。京华新天地的6号楼获得十堰市优质工程奖武当杯;7号楼获得湖北省优质工程奖楚天杯,那可是湖北省建筑行业工程质量的最高荣誉;8号楼获得湖北省建筑结构优质奖。参加过这三栋高楼施工的建设,监理的当然觉得有面子,是一种荣誉。他们有的甚至说,做了京华新天地的工程项目,出去接工程都多一些了。

三栋大楼三座奖,业内称赞标杆立。

龙坤的蔡总一提起京华新天地的项目,就忍不住要说一件有趣的事。他说,他们公司的一个水电工在各个工程项目上干了多年水电安装工作,直到做了京华新天地的项目后,他才知道什么叫好的工程质量。所以,当京华新天地6号楼开盘时,水电工跑回家告诉自己的老婆,京华新天地6号楼是他自己做的水电工程,质量靠得住,自己做的自己放心,就是借钱也要买一套,这以后住的时候,其维修维护保养得省不少心。

自己做的房子自己放心,这就是最好的质量认证。蔡总说,自己的公司做了京华新天地项目后,不光是这个水电工买了京华的房子,还有其他参与工程施工的员工也买了京华的房子。蔡总自己也在京华买了一套大户型住宅。

自己做的房子自己放心,天达建筑买的是京华新天地8号楼写字楼。他们说:“我们对自己建的房子有信心,在与京华合作以后,对京华未来的物业管理也放心。”因此,天达建筑一口气在京华新天地8号楼高端写字楼买了两层,作为公司的办公场所,将自己公司的事业与京华集团紧紧地连在一起。

什么是褒奖?自己做的房子自己放心,这就是对京华项目工程的褒奖,这也是对自己最大的褒奖!

京华新天地地产项目,三栋高楼三座奖,在十堰房地产业内已经成为标杆和样板工程。但在评价京华新天地商业项目时,十堰的商界和京华集团内部更是称道徐金环的商业敏感和商业灵性。

京华新天地沿北京路的商业门面设计为二层,因为当时十堰市政府对北京路规划的控制指标是12层。当时的北京路地段也还没有成熟,因此很多人都不看好京华新天地的商业,认为体量过大会导致房产闲置、资金占压。对此,徐金环不敢苟同,她预见性地认为未来几年北京路的商业一定会繁荣起来,因为沿北京路几乎容纳了十堰市大部分的高档楼盘,有人住就有商业需求。后来,由于市政府修建京东路,需要调整规划方案,规划指标允许京华新天地建筑高度达到90米。徐金环大胆地调整了京华新天地的总体规划和商业规划,提出将沿街的商业门面做到五层(地上四层,地下一层)。由于她的坚持和正确的预测判断,京华新天地的商业门面面积近3万平方米都得到了成功招商和合理运用,也成为了北京路上一个成功的商业楼盘,同时为京华集团带来了稳定的收入来源,留下了一笔宝贵的自持商业物业。

京华新天地8号楼紧邻京东路,而京东路另一侧则传来消息说要建十堰市的市民服务中心。徐金环敏锐的商业嗅觉又触动了,8号楼原来的设计是商住楼,徐金环觉得应该将8号楼规划建成高端写字楼,定位更准确,市场需求更大,因为在它的一旁既有十堰市建委大楼,又有十堰市市民服务中心,在此建高端写字楼是个难得的市场机遇。因此,她要求聘请专业的公司做市场调研,把十堰市写字楼的现状和需求作了一个深入的研究,得出的结论与徐金环的想法不谋而合。2017年4月,京华新天地8号楼高端写字楼全面建成,一经推出又是旺销,它完美地印证了徐金环在商业经营上独到的眼光和智慧。

值得一提的是,在京华新天地修改规划设计时,徐金环根据未来商业竞争的趋势,提出要多建一层地下车库。虽说在当时京华集团内部有争议,认为这样会投入增大、工期延长,认为当时北京路的情况,一层地下车库也能满足规划条件和需求。但是,徐金环高瞻远瞩,她以独特的商业眼光提出,京华新天地未来商业的竞争,充足的停车场一定是一个优势,没有停车场的商业物业一定会在竞争中处于下风。她果断柏板,把地下负二层、负三层全部建成地下车库。现在来看这件事,市内许多商业物业因为停车位不足而日渐衰落,而京华新天地的商业却因为车位充足而显现出它的优势,这就是徐金环商业的灵性所在。

更值得一提的是,如今在北京路,京华新天地的三栋高楼外墙靓丽,已成为北京路上的标志性建筑,这也得益于徐金环独特的思维。她虽然对建筑行业不是很专业,可她的市场感觉都是与生俱来的。在选择什么材料做京华新天地外墙材料时,她指出:“我们一定要把京华新天地这三栋高楼的外观做漂亮、做出彩。因为在我们大楼的旁边就是建委大楼和十堰市市民服务中心。在这么好的地段,这么好的位置,我们京华做出来的建筑要为十堰这座城市增光添彩,不能让人笑话,说我们京华人不会做事。”

为了达到这个为十堰市增光添彩的建筑外观目标,徐金环带着黄杰及房地产公司的高级工程师多次到外地考察,最终京华新天地外墙选择了氟碳漆这种高档的外墙涂料。氟碳漆有着经久耐用、长久不变色的特点,但在施工工艺上较为复杂,施工步骤多达14道程序,造价是普通外墙涂料的几倍。但为了达到徐金环的外观要求,京华房地产公司仍然选择了它。而当京华新天地三栋高楼全面建成,整体效果出来的时候,她真成了北京路上的标志性建筑,也成为了北京路上一道亮丽的风景。

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